Porque las Propiedades Pierden Valor

6/3/2010 2:17:19 PM

La valorización de mercado de los bienes raíces comerciales en los Estados Unidos, incluyendo a Puerto Rico es aproximadamente 6.7 trillones de dólares. La valorización de mercado del financiamiento inmobiliario comercial es aproximadamente 3.5 trillones de dólares. En otras palabras, la cantidad de deuda comercial que existe es equivalente al 52.24% del total de activos.

No obstante, muchas propiedades comerciales carecen de hipotecas. La cantidad exacta se desconoce. Sin embargo, se estima que la proporción de activos totales y financiamiento es cerca de un 70%. Lo que en efecto representa un “loan-to-value” total de 70%.

Actualmente existen alrededor de 500 billones de dólares en préstamos comerciales con fechas de vencimiento entre 2010 y 2013. El reto que existe para la industria es que la gran mayoría de estos préstamos no pueden ser renovados. Esto se debe a que la cantidad del principal adeudado es mayor que el valor de mercado actual de la propiedad.

Una de las causas principales para esto es la “regla 157” que establece que se tiene que utilizar un sólo enfoque al momento de valorizar estos activos. Esta regla fue establecida por el “Financial Accounting Standards Board” (FASB). El problema con esto estriba en que las propiedades comerciales son tasadas utilizando un conjunto de tres enfoques de valorización. Éstos son: ventas comparables, costo de construcción e ingresos. En toda propiedad comercial es menester aplicar estos enfoques y llegar a una opinión de valor basada en todos éstos.

Enfoque de ingresos: No es apropiado establecer un valor de $0 a un edificio que está completamente desocupado y que no genera ingreso alguno. Por lo tanto, no podemos utilizar únicamente el enfoque de ingresos para determinar su valor. Este edificio ciertamente tiene un costo asociado con la reproducción del mismo, por ende tanto su valor no puede ser $0.

Enfoque de costo: Si existen dos edificios idénticos los cuales tuvieron el mismo costo de construcción y los mismos tienen administradores diferentes, es muy probable que los ingresos netos de la propiedad sean muy diferentes. Puede ser que un edificio genere $100,000 en ingresos netos anuales mientras el otro genera $165,000. Ambos edificios son idénticos, pero su administración es muy diferente. En este caso no podemos aplicar únicamente el enfoque de costo del edificio ya que no reflejaría la realidad del mercado.

Enfoque de ventas comparables: Dos o más edificios se venden por aproximadamente la misma cantidad de dinero. Sería impreciso aplicar este valor a un edificio de cualidades similares sin tomar en cuenta los ingresos generados por la misma y su costo de construcción.

Es por esto que los tasadores al momento de establecer valor utilizan los tres enfoques de valorización. El problema con la “regla 157” es que es una herramienta ofrecida a los auditores de fondos de inversiones y sindicatos que utilizan los bienes raíces como vehículo de inversión. Estos auditores tienen la obligación de regularmente analizar estos portafolios de propiedades para determinar su valor actual en el mercado. Como ya expresamos anteriormente tienen que por reglamentación utilizar un sólo enfoque. Éstos escogieron el enfoque de “ventas comparables”.

Actualmente estamos atravesando por el ciclo normal de bienes raíces. Lo que no es normal es la duración de sus etapas. Así como no fue normal que el auge y prosperidad económica dentro de la industria durara tanto, ahora no es normal que el estancamiento persista. Sin embargo, representa un balance con respecto al período extendido del auge del cual disfrutamos hace algunos años.

Estos auditores de portafolios de bienes raíces en muchas ocasiones establecieron valores basados en ventas comparables los cuales eran muy por debajo de los establecidos por tasadores profesionales. El trabajo de los tasadores es establecer una opinión de valor del bien inmueble; el de los auditores, determinar el valor del fondo o sindicato en su totalidad.

En la actualidad no existe un mercado activo de bienes raíces comerciales. Esto empeora la situación ya que los auditores sólo tienen a su disposición información de ventas que han ocurrido, en su gran mayoría, como resultado de descuentos ofrecidos por los bancos para remover el activo tóxico de sus libros.

El problema se complica cuando nos fijamos en el tipo de activo que representan estas “ventas comparables”. Por lo general, son portafolios de cientos de millones de dólares. Imagínese el lector que usted tiene un edificio que en un momento fue tasado por $1,000,000 y que esto representa un valor de $125 por pie cuadrado de construcción. En otras palabras, su edificio tiene 8,000 pies cuadrados.

Considere, entonces, el efecto de un centro comercial próximo a su propiedad, el cual es parte de uno de estos fondos de inversiones o sindicatos y el auditor asignado estableció un valor al fondo el cual representa para el centro comercial $62 por pie cuadrado. El costo de construcción es el mismo, los ingresos generados son los mismos.

Sin embargo, no se están aplicando las técnicas que regulan la industria de los bienes raíces por que la valorización fue realizada para un fondo de propiedades; no para una propiedad en particular. Al no existir un mercado activo se utilizó lo disponible al momento sin considerar los otros dos enfoques de valorización.

Ahora, imagínese al comprador de su propiedad intentar obtener financiamiento por $125 el pie cuadrado cuando el banco conoce que la valorización del centro comercial cerca de usted tuvo una tasación de $62 por pie cuadrado. También conoce que el centro comercial es una propiedad mucho mejor que la suya con respecto a su capacidad para generar ingresos, ya que los ingresos de la misma no han mermado, sólo su valor.

Piense, además, en la dificultad de refinanciar propiedades que tienen fechas de vencimiento adelantadas a su período de amortización (balloon mortgage). Debido a la baja en valor de la propiedad es muy probable que no cumpla con el “loan-to-value” establecido por la banca. Las propiedades más afectadas serán aquéllas entre un millón y 10 millones de dólares, particularmente las que estén dentro de los cinco y 10 millones de dólares en valor.

En realidad esto presenta una gran oportunidad para el comprador y una gran desventaja para el vendedor. Aquellos propietarios que posean el capital para aportar al refinanciamiento de sus propiedades y esperar  a que el mercado vuelva a su actividad norma