Qué son los REITs

9/20/2009 3:22:14 PM

REIT’s por sus siglas en inglés de “Real Estate Investment Trust” es un tipo de corporación que emite acciones comunes e invierte su capital en propiedades inmuebles. Es muy parecido a lo que son “Sindicatos de Bienes Raíces”, muy populares en los Estados Unidos. De hecho todos los REIT’s son sindicatos, aunque no todos los sindicatos son REIT’s.

Los REIT’s cualifican como entidades “Pass-through”, en otras palabras, tributan a un sólo nivel; al momento de efectuarse el pago de dividendos. A nivel corporativo la tributación está exenta. Su propósito principal es proveer a la persona promedio la oportunidad de invertir en un portfolio de propiedades inmuebles, administrado por profesionales, a las cuales el inversionista pequeño no tendría acceso de otra manera.

Los REIT’s pagan dividendos los cuales son obtenidos de las rentas que pagan los inquilinos de las propiedades administradas por el REIT. Es una forma ideal de combinar una gran inversión con la oportunidad de obtener gran liquidez al momento de vender. Hay varias reglas a las cuales los REIT’s tienen que acogerse para mantener su status cualificativo.

He tenido la oportunidad de administrar y estar involucrado de lleno en todas todas las facetas de las actividades de uno de los REIT’s más grandes de los Estados Unidos y doy fe de que el mantener estas reglas es en realidad muy sencillo. Una de estas reglas es que el REIT tiene que efectuar distribuciones de por lo menos el 90% de los ingresos, lo cual ofrece al inversionista la seguridad de que su dinero en forma de dividendos está seguro, ya que lo controla la ley.

Al momento de hacer las distribuciones, los REIT’s en Puerto Rico tienen que por ley deducir el 10%, la cual es la tasa contributiva establecida por Hacienda con respecto a los REIT locales. Esto es comparable con otros tipos de inversión como lo son las acciones, los fondos mutuos y las notas corporativas.

En realidad los REIT’s son una gran oportunidad para el inversionista de poder tener acceso a bienes raíces de calidad en su portfolio de inversión y una mayor oportunidad para el administrador de los REIT’s de poder crecer su empresa a una velocidad que de otra forma jamás podría alcanzar. Como decía el multimillonario J. Paul Getty: “Prefiero obtener el 1% del esfuerzo de 100 personas a un 100% de mi propio esfuerzo.”

Los REIT’s han creado una cantidad enorme de fortunas en los Estados Unidos en un período relativamente corto. Usted puede beneficiarse de los REIT’s sin importar en que lado esté: dueño, administrador o inversionista. Históricamente los REIT’s han devengado un rendimiento en la inversión mayor al de todas las acciones, bonos y fondos mutuos. Esto se debe en parte a que la inversión está respaldada por propiedades con materiales tangibles (cemento, madera, acero, etc.) vs. acciones en compañías que muchas veces poseen su mayor capital en papeles. Si una compañía de servicios, por ejemplo, tiene problemas financieros y cierra sus operaciones los inversionistas pueden perder su inversión. Si un REIT enfrenta problemas financieros, tiene propiedades que se pueden vender para recaudar capital y continuar operando sin mucha dificultad.

Es importante analizar la compañía que está organizando el REIT y cerciorarse de que en realidad tiene un equipo a nivel ejecutivo con experiencia en los mismos. Simplemente porque alguien conozca de bienes raíces no necesariamente indica que posee el conocimiento para administrar un REIT. Especialmente en estas primeras etapas en Puerto Rico tenemos que ser cautelosos.
 
Antes de invertir en REIT’s pida un “Prospectus” y analícelo bien, luego busque ayuda para determinar si su inversión está destinada a ser la más productiva. Por ejemplo, un error común que cometen los principiantes es el de querer abarcar todo tipo de propiedad para la creación de un REIT.
La gráfica arriba ilustra en porcentajes qué tipo de propiedades componen el sector de los REIT’s en los Estados Unidos.


Los REIT’s deben ser especializados para ser efectivos y eficientes. Lo que hace a centros comerciales exitosos, no es necesariamente lo que hace a hospitales u hoteles exitosos. Los factores claves de administración y rendimiento en edificios de oficina no son los mismos que los de almacenes comerciales. Es imperativo que se comparen y se invierta en propiedades homogéneas para una administración más eficiente y un rendimiento mayor y consistente.

Un último consejo a la hora de invertir es el de no dejarse llevar por la falacia de la diversificación. Warren Buffett, el inversionista más famoso y exitoso del mundo indica que la diversificación es la excusa de los profesionales de inversión que no conocen su producto para inducirle a usted a invertir en diferentes cosas porque en realidad ellos no saben cuál será la que tendrá éxito, si alguna.

De igual manera, Power Holdings Realty Group considera que existe más riesgo en la diversificación debido a que es una indicación de que no se conoce realmente el mercado.

Este concepto es muy controversial y lo menciono porque es importante que pensemos y analicemos lógicamente toda inversión al momento de seleccionar el REIT de su preferencia.